所得税FAQ
 

所得税についてよく頂戴する質問

Q.株や副業の収入が20万円以上でなければ納税の義務はありませんか?

A、

​株などの取引の利益や、副業の収入などの所得の合計が年間20万円以下であれば申告は不要ですが、これはあくまでも「所得税」に限ってのことです。市区町村に支払う住民税に関しては、20万円ルールのような特例措置はありません。住民税は、別に申告しなくてはなりません。
確定申告は所得税額を算出して申告するものですが、この確定申告の情報はそのまま市区町村に送られます。住民税は所得に応じて加算されるため、確定申告の情報をベースに決まります。しかし、20万円ルールにもとづいて確定申告をしなければ、自治体に必要な情報が届きません。そのため、本来は納めなくてはならない住民税を、納め忘れてしまうことが起こります。
株や投資信託の取引であれば、「特定口座の源泉徴収あり」の口座で取引をしていれば、申告漏れを防ぐことができます。

Q.給与所得者でも確定申告が必要な場合は?

A、

会社勤めをしている人やパート、アルバイト、派遣などで給与をもらっている方は、給与所得者に該当します。このような方のうち、会社で年末調整をしている方は、原則として所得税の確定申告をする必要はありません。

ただし、年末調整を行った主な給与収入のほかに給与収入がある場合や、給与以外に副業などの所得(雑所得・不動産所得など)がある場合は、金額によって確定申告が必要です。所得税の確定申告をしなくてもいい金額は、下記のとおりです。

 

・複数の会社から給与をもらっている場合
1月1日から12月31日までのあいだに、主に働いている会社(年末調整をした会社)以外から受け取った給与が年間で20万円以下なら、所得税の確定申告不要。

 

・給与以外のその他の所得(副業収入など)がある場合
1月1日から12月31日までの収入から経費を引いた金額が年間で20万円以下なら、所得税の確定申告不要。

なお、主に働いている会社以外から受け取った給与と、給与以外の所得の両方がある人は、両者を足した合計金額が年間で20万円以下なら所得税の確定申告が不要となります。

Q.個人事業主・フリーランスで確定申告が必要な場合は?

A、

個人事業主やフリーランスとして働いている方は、収入から経費などを差し引いた「事業所得」の金額が年間で48万円以下なら、所得税の確定申告をする必要がありません。これは、合計所得金額が2,400万円以下の場合、誰でも受けられる基礎控除が48万円だからです。

よって、事業所得含む合計所得金額が年間48万円以下であれば、基礎控除で全額を課税所得金額から差し引くことができるため、所得税が発生しません。

ただし、青色申告特別控除を受けるためには確定申告が前提となるため、青色申告特別控除を引く前の金額が48万円以内におさまるかどうかで判断してください。

なお、会社員の副業による雑所得と、個人事業主の事業所得の違いは、継続的に事業規模と認められる収益が上がっているかどうかにあります。事業規模と認められた場合は、会社員であっても開業届を提出して、事業所得として申告が可能です。

会社員が事業所得として副業の確定申告をする場合、確定申告が必要かどうかの金額は年間で副業の利益が20万円を超えるかどうかで、48万円ではありません。

Q.年金生活者で確定申告が必要な場合は?

A、

国から支給される公的年金を受け取って暮らしている人は、年間の年金収入が400万円以下なら所得税の確定申告が不要です。また、公的年金以外の雑所得などがある場合、それらの合計が年間20万円以下であれば確定申告の必要はありません。年間で20万円を超える雑所得などがある人は、確定申告が必要です。

Q.不動産賃貸業を法人化するメリットは?

A、

1、個人と法人の税率差で節税できる

個人に対する所得税の税率は、所得が多くなればなるほど段階的に増加する仕組みになっています。

これを超過累進税率といい、最低5%~最高で45%にもなります。

一方、法人税の税率は所得が800万円までは15%、800万円を超えた場合は超えた部分のみ23.2%となるシンプルな仕組みです。

したがってある程度の所得になると、法人の税率よりも、個人の税率のほうが高くなります。

こうした仕組みの違いを活かして個人と法人の税率差により、節税対策が可能です。

2、個人の所得をコントロールできる

個人事業主は自分に給与を支払うことはできませんが、法人化することにより自分に役員報酬を支払うことができ、金額もコントロールすることができます。

また家族を役員にすることにより、不動産からの収益を役員報酬として家族に分配することができるため、個人の所得の増加や相続財産の増加を抑えることもできます。

3、事業的規模に関係なく節税できる

個人で不動産業をおこなう場合「5棟10室基準」のような事業的規模でなければ、家族を青色事業専従者(白色申告の場合は事業専従者)とすることができないため、家族に支払った給与は経費になりません。

しかし法人の場合にはそのような規定はありませんので、たとえ事業的規模ではなかったとしても役員報酬を経費とすることができますし、役員報酬を受け取る人は給与所得控除の適用を受けることができます。

4、厚生年金と退職金を積立てできる

法人であれば社会保険(健康保険・厚生年金)に加入することになります。

また厚生年金の加入により将来の年金の受給額を増やすこともできます。

自分や家族に支払う退職金については個人事業では経費になりません。

しかし法人では経費となるため、退職所得として退職所得控除の適用を受けることができ、税法上有利です。

また法人では契約者を法人、被保険者を個人、保険金の受取人を法人とする生命保険に加入することもできます。

個人が亡くなったときに法人で受け取った保険金を家族に死亡退職金として支払えば、相続税の非課税枠を使うことができ、節税になります。

5、物件の売り時を逃さない

損切りなど、短期譲渡を視野に入れている不動産オーナーは法人化を検討しましょう。

個人の場合は必ず減価償却が必要となり、物件の取得価額から減価償却費を差し引いたものが物件の帳簿価額になります。

この帳簿価額と売却金額の差額が売却益となります。

個人の場合には年数が経過すればするほど帳簿価額が小さくなるため、売却益が大きくなる可能性があり、取得後5年未満に物件を売却した場合、短期譲渡所得の税率が39%(所得税、住民税)に増加します。

しかし、法人なら減価償却をするかどうかは任意です。

また法人は個人のよりも低い税率のため、不動産投資でキャピタルゲインを狙う場合、法人で所有するほうが有利になるでしょう。

6、不動産以外の支出も経費になる

個人事業主の支出は生活費と混合しがちのため、不動産業であれば、不動産に関わる経費に限り計上することが認められます。

これに対し、法人の支出は不動産に限らず法人の事業活動において支出されているものであれば、全て経費に認められます。

さらに大規模修繕に備えて契約者を法人、被保険者を個人、保険金の受取人を法人とする生命保険に加入すれば、掛金の一部を経費とすることもできます。

7、相続時に有利になる場合がある

個人オーナーが株主になり、個人の不動産を法人に移すことにより、個人の相続財産を減らす効果が期待できます。

株主に相続が発生すれば、この株式も相続財産となり、法人の収益が上がると(株価が上がり)相続財産が増加します。

株価上昇の対策として、法人の借入を増やし、株価を下げたうえで株式を子供に贈与する方法があります。

借入をすると負債が増えることになりますので、株価を下げることができます。

このタイミングで株式を子供に贈与することで、相続税および贈与税を抑えることができます。

8、損失を10年間繰り越すことができる

法人の場合は青色申告であれば赤字(欠損金)を10年間、繰り越すことができます。

例えば初年度が赤字になった場合、2年目や3年目以降の任意の事業年度に利益から赤字分をマイナスして、法人税の支払いを減らすことができます。

個人の場合は青色申告でも3年間しか繰り越せませんので、この点では法人の方が有利です。

9、消費税の免税事業者になる

貸店舗、倉庫、駐車場などといった住宅以外の家賃収入が1,000万円を超える場合には、消費税の課税事業者になります(住宅の場合、消費税は非課税とされています)。

しかし法人を設立して第1期・2期については原則として消費税は課税されないため、住宅以外の課税対象の家賃収入が1,000万円を超えるタイミングで法人化を検討しましょう。

 

Q.サブリース契約締結の際の注意点は?

A、

サブリース契約を検討される際には、以下の事項に留意する必要があります。

 

1、契約期間中や契約更新の際に賃料が減額される可能性がある

 賃借人であるサブリース業者は、借地借家法第32条の規定により、賃料の減額請求ができます。

ただし、国土交通省の標準契約約款によると、下記のいずれかに該当する場合に、建物所有者に対して減額請求をすることができるものとされており、たとえばサブリース業者の業績悪化や、空室の増加のみを理由とした減額請求はできないものとされています。

①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき

②土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき

③近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となったとき

 賃貸人の立場としては、その請求を受け入れなければならないわけではありませんので、必ずしも減額になるとは限りませんが、当初の賃料が契約期間満了まで保証されるものではないことに、留意しておく必要があります。

 

2、サブリース業者から解約される可能性がある

 サブリース業者は賃借人であり、一般の賃貸借契約と同様に、契約更新を拒絶することができます。また、賃貸借契約にて解約予告が定められている場合、サブリース業者は、その規定に基づき契約期間中に解約(中途解約)することもできます。

 他方、賃貸人である建物所有者が契約更新を拒絶する場合、借地借家法第28条に規定する正当事由が必要となります。

 したがって、建物所有者は、自己都合により契約更新を拒絶することは難しい一方で、サブリース業者から契約更新の拒絶、又は中途解約される可能性があることに留意しておく必要があります。

Q.サブリース物件の売却の流れは?

A、

1、売却前にサブリースを解約するか継承か決める

売却活動をする前に解約するのか選択をします。解約と継承のメリットとデメリットを比べて判断してください。基本的には解約した方が購入希望者は多くなります。

 

2、サブリース契約書を確認する

サブリース契約の解約について契約書の条文を確認します。違約金、解約期間を詳しく把握します。解約申請の際にトラブルにならないように注意します。

 

3、サブリース解除の通知書を申請する

サブリース会社へ契約解除の通知書を作成し申請します。

解約の根拠となる条文、解約日、違約金などの重要な内容をもれなく伝えます。

「正当事由」として解約に合意にすれば、契約を解約して売却を進める流れになります。

 

4、新しい管理会社から入居者に通知する

解約に合わせて、次の新賃貸管理会社から入居者に連絡をします。売却が決まっていれば買主の指定する不動産業者から連絡をしてもらいます。敷金や鍵などのサブリース会社から移行します。保証会社の引継ぎも忘れないようにします。

 

5、解約ができない場合は継承する

サブリースが解約できない場合は、契約内容を継承する合意書を作成します。売主、買主、サブリース会社の3者合意になります。何月分家賃から変更になるのかなど細かな合意をします。基本的には同一条件の継承になりますが、変更があればそれも明記します。