​不動産所得の確定申告

＜青色申告で節税＞

複式簿記で記帳する青色申告を申請すると、青色申告特別控除として事業的規模であれば「65万円控除」、事業的規模では無い場合は「10万円控除」があり、不動産所得から控除することができます。

青色申告者となり65万円控除できると、65万円に所得税の税率と住民税の税率を掛けた分だけ節税できることになります。
仮に所得税の限界税率が33％の方の場合、住民税10％と合わせると税率43%×650,000円＝279,500円節税することができます。税理士費用が仮に20万円とした場合でも、税理士費用は経費に算入されるので、節税効果200,000円×43%＝86,000円となり、実質的な負担は114,000円になります。
 

したがって、（青色申告による節税効果279,500円）　＞　（税理士報酬114,000円）となり、ご自身で手間暇かけて確定申告するよりも、税理士に依頼して青色申告した方が節税メリットは大きくなると考えられます。

「65万円控除」は不動産貸付が事業的規模にあると認められる場合に活用することができ、正規の簿記の複式簿記により決算書（収支計算書、貸借対照表等）を作成しなければなりません。
一方、「10万円控除」は簡便的な記帳（収入と支出の記帳だけを行い、貸借対照表は作成しない）でも認められます。

青色申告は適用する年の3月15日までに（その年1月以降に賃貸経営を開始した場合は事業開始後2ヶ月以内に）税務署に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

＜事業的規模の判定＞

事業的規模であれば、下記のメリットがあります。

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★事業専従者給与（身内に支払う給与）の経費算入が可能
★65万円の青色申告控除が可能（事業的規模でなければ控除は10万円まで）
★賃貸料等の回収不能による貸倒損失をその年に経費算入が可能（事業的規模でなければ収入を計上した年の申告を修正）
★業務用資産の取壊し、除却等損失を経費算入可能
★延納に係る利子税で不動産所得対応分が経費算入可能

不動産の貸付状況が「事業的規模」がどうかは社会通念上、次のような要素を総合的に勘案して判断します。

◆貸付資産の規模
◆賃貸料の収入状況
◆貸付資産の管理に係る人員や施設の設置等

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さらに、実務上の形式基準として「５棟１０室」基準が設けられています。

①アパート、マンション等については貸与することのできる独立した室数が概ね10室以上
②一戸建ての貸付けについては概ね5棟以上
※貸室と貸家の両方を所有している場合は貸室2室を貸家1棟として換算します。
※駐車場の場合は５件を１室に換算します。

実務上は「5棟10室基準」がよく用いられますが、では「5棟10室基準」を満たしていないからと言って、直ちに事業的規模が否定されるわけではありません。
この場合は、実質基準の考え方を用い、事業的規模に該当する余地がないかを検討します。
裁決事例によれば、事業的規模の判定は①営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的 労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の経歴・社会的地位・生活状況などを総合的に加味して判断すべきであるとしています。

※事業税については、各都道府県ごとに不動産賃貸業及び駐車場業における事業認定基準を設けています。

注意すべきは、不動産賃貸事業の規模は大きくなっても、所得の種類はあくまで不動産所得であり、事業所得にはならないということです。間違えないように注意しましょう。

＜将来を見据えた不動産経営＞

不動産経営というと所得税や相続税の「節税対策」になりがちですが、真の不動産経営は収益の最大化と次世代への資産の承継に他なりません。

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例えば、地代や家賃収入があるにもかかわらず、固定資産税を支払うと手元に現金が残らないようでは健全な不動産経営と言えません。

また、不動産オーナーの多くは多くの不動産を所有していながら、現金預金をお持ちでない方がほとんどです。こうした状況では、納税資金に不安が残ります。

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所有不動産に見合うだけの収益を得るための本格的な不動産経営のため、弊事務所のような会計や税務の専門家だけではなく、弊事務所が提携している弁護士・司法書士・不動産会社、等がタッグを組んで、不動産オーナー様を総合的にサポートさせて頂きます。

​＜法人化（法人成り）について＞

​所得税が累進課税であることから、収益の最大化は納税額の増加となります。

そこで、税率がほぼ一定である法人税に魅力を感じ、個人事業から法人事業への転換を考えるオーナー様もいらっしゃいます。

さらに、流行りの「マイクロ法人」による節税に魅力を感じているオーナーもいらっしゃるかもしれません。

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一般的な法人化のメリット・デメリットは以下に挙げる通りです。

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法人化のメリット

• 所得分散

• 取引先や金融機関等、対外的信用力アップ

• 決算日を自由に決定可能

• 内部留保確保可能

• 人材確保の優位

• 内部管理、組織統制を図ることが可能

• 責任範囲の限定

• 事業承継、相続対策が容易化

• 給与所得控除の利用可能

• 家族への支払い給与の損金計上

• 消費税免税の可能性

• 経営者や家族への退職金の支払い可能

• 社会保障の充実

• 生命保険の活用

• 欠損金繰り越し期間の拡大

法人化のデメリット

• 社会保険料のコスト

• 源泉徴収義務

• 赤字でも税金７万円

• 専門家報酬

• 登記や設立費用の負担

• 複式簿記強制

• 会社資金を自由に使用不可能

• 維持費用、事務処理等の負担大

• 重要事項の決定に決議必要

• 交際費制限

• ​税務調査が入りやすい

​【弊事務所が法人化するのに適していると考える不動産オーナー様は以下の通りです。】

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・将来の売り上げについてある程度の見通しがついている

・事務手続きについて専門家に丸投げせず、ある程度のことはできる

​・信頼できる専門家がサポートが期待できる