​土地家屋の売却による所得税の申告

譲渡所得に課税される税金（所得税・住民税）は下の式で計算できます。

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＜譲渡所得税の計算式＞
譲渡所得税 = 課税譲渡所得（譲渡所得－特例控除） × 税率

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上の式の「課税譲渡所得」は譲渡所得から特例控除額を差し引いた所得です。また「税率」は売却した不動産の所有期間によって数字が変化します。

計算式にすると単純ですが実際の計算は少し複雑です。具体的にどのような計算するか、以下説明していきます。

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1：譲渡所得を計算する

まずは譲渡所得を計算をします。譲渡所得は「譲渡収入金額（不動産売却金額）」から「取得費用（不動産の購入時にかかった費用）」と「譲渡費用（売却にかかった費用）」を差し引けば求めることができます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）

譲渡所得の計算に必要なこの3つの要素を順番に確認していきましょう。

 

①譲渡収入金額

土地・建物の売却で得られる収入金額のことです。また「固定資産税の精算金」も譲渡収入金額に入ります。不動産に関わる固定資産税は、その不動産の1月1日時点での所有者に請求されます。例えば年の途中の9月1日に売却しても、1年分の固定資産税を売主（元の所有者）が払います。そのため、不動産を引渡した後に該当する固定資産税を売買金額とは別に買主から受け取ることになり、この金額も譲渡収入金額に入ります。

 

②取得費用

取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額です。

取得費用に含まれる費用

• 購入代金や建築代金

• 取得時に支払った仲介手数料

• 契約書の印紙税

• 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）

• 不動産取得税

• 測量費、土地の造成費用など

もし不動産の購入価格や諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算し概算取得費とすることもできます。

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建物の取得費計算時は減価償却をする

建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。

減価償却費は次の計算式で算出します。

建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過

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③譲渡費用

譲渡費用には次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

• 売却時に支払った仲介手数料

• 契約時の印紙税

• 建物の取り壊し費用

• 売却時に支払った立ち退き料（借主がいた場合）

譲渡費用は上記費用の合計で計算できます。

 

以上が譲渡所得の計算に必要な情報です。

 

2：譲渡所得から特例控除分を差し引く

一定の条件を満たしていれば課税対象の譲渡所得の負担を軽減する特例がいくつかあります。売却する不動産の所有期間や買い替えの有無などによって利用できる特例が変わりますが、いずれの特例も節税につながるものばかりです。

どんな特例でいくら費用を抑えられるかについては2章で詳しく紹介しますので、自分が適用できる特例を把握して、ステップ１で計算した譲渡所得から控除額を差し引きましょう。控除額を引いて残った譲渡所得が課税対象になる譲渡所得となります。また、この時点で譲渡所得がゼロ以下であれば税金はかかりません。

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3：課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税対象になる譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税が算出できます。

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税率は不動産の所有期間で変わる

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ税率が異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、

所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。

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